成都现在商铺和商办投资回报率分别在多少属于比较高段的?
商铺比较特殊,地段好人流大消费高的地段商铺单价比较高;并且业态比较全,看自己选择。在大经济环境下小面积商铺回报不稳定,一般在3-5%属于一个正常区段,高于4%已经是比较高的水平了。大面积商铺则看重业态形势,回报比一般在3.5-6%左右。高于4.5%属于高位。
商办回报形式则比较简单,短期租金回报,长期地段升值;现在市面上有包租和不包租情况,不包租自运营波动较大,低的能够到2%,高的能到7%左右,看地段和体量;包租的一般在4-6%左右,5%就已经是高位水准了。
现在在成都不建议写字楼投资,成都现在是写字楼全球第三大存量城市,且地段特别好的写字楼大部分都是开发商自持,拿出来卖的都不是市面上特别好的,现在很可能空置。
现在考虑在成都商办,这个阶段适合入手吗?
(1)从大环境个市场来讲,成都在新一线城市里排名第一位,杭州、南京房价均价都在3万了,而成都均价在1万多,属于同等城市的房价洼地,大环境来讲空间大。
(2)从供需关系来讲,成都同时也是一个人口净增长城市,17年7月人才引进政策落实以来近30万大学生落户到成都,每一年都有大量的人口流入成都,增加了租房和购房需求,房价、房租只会涨不会跌。
(3)从限购政策来讲,成都即将升为一线城市,正在大力发展商业,包括商业地产,商业配套,五六年后不排除成都的商办也会被限购。
(4)从入手门槛来讲,商办不限购不摇号,转手没有年限限制,总价低,入手和转手的门槛都低,相对住宅来讲流动性更大。
以上是个人几个方面的建议,5月15号新政实施以后,成都新房商办持续升温,同时也要把握住市场时机。
商办以后是否好转手?
、交易年限是否受限和商办是否容易被接手这三个方面的情况。
(1)成都这边二手房交易,住宅和商办的税费主要都是买家承担,二手商办的税费主要是3%的契税,1%的个人所得税,5.6%的增值税,8%的土地增值税,其余就是一些印花税。举例:买一套房60万,转手时卖价100万,总共的税费就是3万的契税,4000元的所得税,2.24万的增值税,3.2万的土地增值税,总共8.84万多的税费。
(2)交易年限不受限制,拿到房本就可以买。举例:买的房2020年交房,房本会在720个工作日之内办好。预计2022年-2023年之间就可以交易。
(3)是否容易被接手,主要选择在人口是增长趋势的板块,一旦没有新的土地在修房子,好的地段的房子供不应求,商办就会成为过渡性人群和附近有购房需求人群的选择;开发商和物业要选好,商办特别注重物业管理,好的物业折旧率低,居住体验好,商办客群是年轻人,物业管理以及项目的配套十分重要。
补充建议买小户型,杠杆效益高,接手门槛低,也方便后期转手;同一个区域,先考虑性价比高的,土地规划多的板块,抛开个人喜好地段为先,平层还是跃层、通气与否、楼层朝向等都不是重点。
成都的商办是否有投资价值?
成都房地产市场相较于其他城市而言,有点特殊。成都位列新一线城市第一位,然而房价却在新一线城市中排倒数。自去年10月份出台限购政策,今年3月份将二手房也纳入限购且短时间内无法获取购房资质。紧接着今年11月16日出台购房摇号政策二手房价格虚高不下。
在此环境之下导致今年下半年成都的商办市场行情大好。政策上来看限购及摇号政策较长时间内都不会放开。商办本身因为总价低,不占用住宅名额,且不限购不限贷,可居住也可用作办公,这些方面比起住宅有一定的优势。在这个市场上住宅供应短缺的条件下,商办成为了新宠。
无资质的自住需求的人群,完全可以把商办当做短期过渡,等有资质后以房换房,同时也让资产得到了保值甚至增值,一举两得在目前商办市场价格不算太高的时候入手,成都正处于高速发展时期,越来越多的人口流入成都,不少人是没法购房的,租住和办公的需求量将会是与日俱增。
综上来看,成都的商办目前是值得投资的。
成都金科中心(商办)优劣势?
楼盘位于成华川陕立交旁荆翠西路(动物园斜对面),金科中心是由成都金科房地产开发有限公司开发。
项目优势:
1.大品牌开发商,金科集团成立于1998年总部设在重庆,具有国际房地产开发一级资质,经过多年持续稳健的发展,已形成了以新地产+新服务+新能源多重发展体系。
2.区位优势明显,项目位于北城副中心内,北改包括四轴九片,一核八心,而金科中心正是位于北城都市商业区。北城是成都5年内较大的工程规划,包括荷花池的搬迁,火车北站的改造升级,川陕路的扩建等。从长期来看,北改旨在提升城北形象,让区域均衡发展,升值空间较大。
3.交通完善,地铁3号线动物园站距离项目仅200米左右,地铁物业升值空间可以预见。4横3纵的交通网络,门口昭觉寺南路贯穿1环,2环,2.5环,3环开车出行十分便捷。项目门口多达10余条公交线路,可以通往成都东南西北各个区域。
项目劣势:
1.周边环境会有噪音影响。
2.所剩房源不多,选择局限。
成都乐活公社(商办)好不好?
乐活公社是由东时置业成都有限公司打造的位于高新区中柏大道6号线观东站的拥有四十年产权性质的商办项目。
项目优势:1.交通便利,毗邻在建地铁6号线观东路站和中柏大道,无论自驾还是公共交通都非常方便。2.环境优美,周边会修建两个湿地公园,并且两个地铁站的新川之心中央公园已经呈现,非常适宜人居。3.生活便利,楼下是大型商业综合体,满足生活所需。4.发展潜力大,位于高新区新川板块,是政府重点工程,发展规划超前,前景可以预期。5.旁边是规划的省医院高新分院,人流量大,需求量大。