外地落户成都实例(新成都人的十年购房经历)

外地落户成都实例

成都买房现状

前言：

在去年11月完成了最近的一次购房，我就萌生了想写一写这些年在成都的购房经历，因工作较忙一直没抽出时间，最近成都疫情严重，受益于此，今天抽空整理，以纪念这些过往，2010年至2020年，从第一次购房至今刚好10年，一路的购房及置换，伴随个人的成长，目前持有成都东二环住宅一套，市值300W，东中环住宅一套，市值400余万，一楼底商一套，养铺期，价值不好衡量，购入价127W，房产上的负债170W，月供1.05W，本人没有从事房地产相关的工作，这些年的购房理念是：通过购房满足家庭各阶段需求，改善生活，同时能兼顾保值增值。

一、个人及家庭情况

我出生在川内地级市的偏远小镇，老家离成都四百多公里，一直在老家镇上念书，来成都上学前没有离开过老家县城，2006年参加高考，我是体育生，体考没发挥好，未上本科线，高考成绩很差，如果上体育类可以走个好点的专科学校，因自己的冲动，最后没有填报志愿，也没有复读，2006年8月到成都就读（自考学校），2008年8月参加的工作，现年35虚岁，已婚有一个小孩，父母在老家镇上企业工作，有稳定的社保及收入，母亲已退休多年，父亲还有3年退休。收入方面，近4年家庭年收入稳定在税前70至80w,不含父母收入，收入主要是我和老婆的工资。

二、2010年至2015年的购房经历

2010年我从辞职从外省回到成都，计划与女朋友结婚，刚参加工作2年，没有多少积蓄，购房只能指望父母支持首付，父母能支持的也有限，从3月份春节回来开始看房，那时成都的房价一直在涨，当时租住在西门，读书时候也在西门，看了很多三环附近的楼盘，90个平方以内的小三房，总价在50多60万是那片的主流刚需供应，首付要十好几万，已经超出我能承担的上线，偶然看到成都合能地产在东门的一个楼盘，价格三千多，我被广告吸引去了售楼部，驱车一个半小时（电瓶车），我从西二环跑到了龙泉书房板块（那会还没这个房产板块），通过对周边了解，知道了以后附近要修地铁（二号线那会还没动工），置业顾问为了打消我顾虑，告知我中铁建在旁边拿了近300亩地，打造成都第一个住宅项目，这个项目就是冲着地铁来的，最后在我的拍板下，2010年10月，定了隔壁中铁建项目（中铁建项目贵些，老婆希望买合能），产权面积87，总价36万，首付12万，贷款24万20年，利率75折，月供1600元，2012年3月，经过简单装修，我和老婆搬进了新家。这套房在2020年7月以139万卖出，这次购房是成功的，大开发商对板块周边带动性很大，几年后陆续地铁商场、购物中心、政务中心、学校、医院都有了，形成了现在的书房板块。

2012年，老家因企业发展征地，赔偿了家里一笔款，本着织物不穷，卖物不富的观念，我让父母在成都来买房投资，当年正是北改推进的时候，我在没做充分市场调研情况下，锁定了在北改区域置业，最后在驷马桥板块、地铁3号线旁（中环内）购买了套三103平，总价72万，全款。2014年交房后简装出租了，这次购房后面来看是不成功的，区域发展潜力小，发展缓慢，楼盘品质也一般，没有吃到城市发展的红利，当时该买南边大源，买套二或小套三，这已为后面的冲动埋下了伏笔。

三、2016年至2020年的购房经历

经过两次购房经历，我已慢慢养成了关注房地产咨询的习惯，为我后面的购买及置换提供了帮助，2016年，全国主要城市楼市开始增长，夏天时候成都已看到很多背包客（外地炒房团）在到处看盘，我当时创业开店，天天在店里出不了门，成都楼市南门房价开始上涨，我在店里感到压力，我一直有再购买一套房的打算，当年创业也没挣到钱，娃娃同年8月出生，经济压力大，9月我觉得该出手了，我直接去了东二环某在售项目，没有看其他楼盘（得益于我对楼市的了解），当时关店去得晚，置业顾问还有半个小时下班，我和老婆看了后，各方面都满意，我拍板第二天交定金2万（老婆不同意买房，因为当时我俩当时资金压力大，娃娃刚满月，我创业也没挣到钱），最后找双方家里人借款20万元（2年后还清了），于2016年9月底，单价1.02万元购入92平小套三，做假首套，首付2.5成24万，贷款69万，利率八五折，30年月供3500元，这次购房是成功的，2016年9月底签完合同，同项目国庆开始涨价，成都东门楼市普涨，我赶上了东门普涨前最后一班车，2019年交房后，我装修入住至今，目前二手清水成交单价3W至3.2W。

2016年中旬开始，成都楼市普涨，看到南门涨、东门涨、北门不涨，预感到即使后面北门补涨空间也有限，这个时候我对成都楼市已经有了一定的了解，知道各个热点板块，追高的心思在蔓延，2016年春节，和家里人商量后，2017年初将驷马桥的房子挂牌出售了，103万成交，计划置换到天府新区万达一号高层（万达当年价格1.1w），我在等待买家的放款时，2017年3月成都出台了限购令，父母没了购房资格（户口、社保不在成都），置业顾问承若的全款不备案可以操作，最终因政策收紧而没有下文，3月、4月我在焦虑中度过，持币恐慌，4月份我转变思路，开始看商铺，最终在西南方向绕城附近，入手一线品牌商社区底商一个（上万户的大社区），面积67平，单价1.9W，总价127W，2019年初收房，空置20个月后终于出租了，目前出租5%的年化收益，现在周边已趋于成熟，未来两三年有望达到8%收益，这套商铺目前计划是继续持有，作为父母养老的补充。这次置换是失败的，一心追高，完全忽视了政府调控带来的政策风险，最终购买商铺是不得已为之（因父亲退休还早，原计划是置换一次后再购买商业），为父母养老做打算，如这次不冒风险置换，晚几个月出手驷马桥这套房（北门补涨后能多卖近100W），商铺购买预算能上200W，如购买成功万达一号，预计20、21年也会置换购买商铺，商铺购买预算能到350W,将会极大改善父母养老生活，我的骚操作让我这几年一直在自责中，尤其是商铺在空置20个月的时候。这次经历后，我对房产投资、置换的思考越发成熟了，对后面一次置换提供了很大帮助。

2019年夏天，我举家搬离了住了8年的龙泉驿，入住东二环新房，空置的房子怎么处理我一直在思考，出租意味着躺平，置换需要承担的风险与压力都非常大，而且我坚信普通商品房的持有周期是有限的，最好十年左右内置换掉，保持房产的活力，但是此时的成都房地产市场，普通资格想置换的满意的新房是很困难得，转眼进入2020年，元旦节后我把房子挂出去了，7月底卖出，139W成交，到手122w，这次置换的目标是刚改或改善性小区套四户型，总价300w以内，投资兼顾自住，学区要过得去，关注了天东、武侯新城、成华二八等板块，9月底参加了二八某楼盘的摇号没中，10月初房款尾款到账了，10月底再次参加该楼盘摇号，摇到408号，总共220套供应，我觉得有捡漏机会，果断准备好所有购房所需要资料，开盘当天到现场，上午套四160平户型早早选完了，我是下午第一批选房的，只有160平套三户型，而且只剩几套了，我的计划是套三也要（老婆意见大，进去选房前一直反对），进去了才知道，中午刚退了两套160套四户型（选房现场需要付清首付，交所有贷款资料），我和前面户，一人定了一套，至此该楼盘最后一个套四被我买走（因是退出房源，楼层不算差），面积161平套四精装房，单价1.75W，总价282w，首付六成172w（添了50W），贷款112w，组合贷平均利率5，月供6750元。至此我完成最近一次购房，选房当天是11月21日，两天后，11月24日，成都市限购政策升级，三倍熔断楼盘只供刚需选房，普通资格与网红盘彻底无缘，目前这套房还未交付，目前参考周边市价400W+（购买时有几千剪刀差，加之这一年板块的快速发展）。

四、为来的规划

改善生活品质，降低负债率。

1.新房交付后购置家具电器2022年夏天搬入二八片区新家（改善居住）。

2.出租东二环住宅，预计租金5000至5500/月，加上两个人公积金，基本覆盖掉每月1W的月供。

投资方面

1.鉴于房产税预期，计划3年内购买商铺一个，总价150万内（按揭）

2.如考虑二胎，则计划迁户口（父母）到成都，3年内用刚需资格购买住宅一套，用于投资（接力贷）

3.五年内伺机置换东二环房产，置换方向天新，不计划添钱置换。

以上1、2项视情况二选一。

五、我的购房逻辑。

1、一般商品房持有周期最多十年，特殊情况可适当放宽2年，成熟后果断置换。

2、没有淘二手房的眼光，就尽量买新房。3、投资优质板块，吃尽城市发展红利。

4、勤修内功，多关注房产信息，哪怕你这一两年不计划买房，为时机来临时能准确决断做积累。

5、慎重投资商业地产。

6、置换时要充分考虑政策风险，尤其是牛市置换。

7、把握房价涨跌的规律，赶在洪水来前上岸。

8、购房目的性要明确。

9、购房是体力活也是脑力活，抗压能力要强。

10、没有完美的房子，合适自己的才是真理。

新成都人

2021年11月11日附：以上房产的交易合同

新成都人的十年购房经历,成都买房现状