弟弟可以落户成都吗(成都楼市现状：投资买新房，刚需买二手，韭菜买公寓)

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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

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提问：房神你好！昨晚刚刚向您请教要不要买公寓后，可否解读一下呢？ 买公寓到底可以投资吗？

回答：当时是利空公寓从来不受待见，是坑！别跳！

公寓是公寓跟住宅相比：1、40年产权；2、无学区，无法落户；3、贷款年限最多10年，且上浮；4、首付比例5成及以上。因此，公寓的增值相对较缓。

智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。 公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。

但优点也存在。

相对而言，住宅图的是增值，而公寓图的是绕开tk、有稳定的租金收益。

供需关系，房子并不稀缺，住宅尚岌岌可危，更何况公寓呢。

人口决定需求。

而且公寓往往没有阳台，采光日照不好，平均一梯多户、租户多，商业、办公和租住较多，鱼龙混杂，不适合家庭居住，公寓服务质量和物业，只适合短期或中期的中低端商务人群。

需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。

提问：请问房神，如果是一般情况下是买二手房划算还是一手房划算？

回答：看价格新盘限价买新盘正常情况下新盘比二手房贵，所以淘二手为主追求确定收益。

提问：房神，你好，请问最近楼市日趋严控。请问，释放了什么信号？刚需下半年可以上车吗？

回答：本次作为一个关键的时间节点，接下来各地，必然也会紧随通过各种措施锁住自家的房价，避免在其它城市都稳住的时候，自己成为了一只独自冲出来的疯牛。

因此，下半年的房价，肯定是稳住了！

当然，也不要觉得在唱空房价。

房地产未来的发展趋势到底如何？

首先，可以明确的是，tk不会轻易退出，还大概率会成为常态；

其次，楼市回归稳定阶段后，炒作房地产的会越来越多，房价年涨幅跑不赢大盘的情况会在很多城市上演，这必然导致很多投资客撤离出去；

再者，可以肯定的是，未来对于刚需、刚改性购房，一定会加大支持力度，未来半年将是一线城市群需要上车的刚需们，最轻松上车的时间。

未来绝大多数城市房价会步入稳定阶段，尤其是“三无”的三四线城市，经历过去一轮房价“补涨”后，未来必然需要时间消化，房价基本面是“易跌难涨”。基本面毫无亮点的城市，房价绝不会有惊喜，房子也基本告别了投资价值。

我们经常说，未来楼市会逐渐失去投资价值，并不是说所有的房子都不值得投资。

一二线有人口增量，有产业加持，有优质资源配套等优势，房价或依然会呈现稳增涨状态。

目前市场上90%的楼盘可能都是慢涨品种，只有10%，或者更少的房子才是短期能够快涨的。而这最关键的是你需要在众多楼盘之中，如同寻宝挖宝一般一个个把它们“挖”出来。

提问：房神你好，因之前生意失败，征信已黑，最长逾期7月，笔数19，现在已经全部还完，有五年等待洗白期贷不了款，户口是成都的集体户口，无社保，工作单位，有子弹120，

想在东门或者北门三环内不太偏的位置买套100平左右的自住房(最近看了中铁梧桐苑)现在只有弟弟在成都可以以二套房的名义贷款购买(他在彭山自购有住房，所以再买算二套)，但是以后户口问题，孩子上学问题，还有交易税费问题转移回来好像很麻烦。关注了房神很久，现在想问下该怎么办？

回答：你好，不建议用弟弟的名义买，二套资格也不算好的代持票。 如果可以把老人户口转到成都最好，用老人的sfsd买入，首付3成，最多可贷30年。 子弹120，别看三环南了，考虑自住和未来的升值潜力，以后孩子需要上学，等你征信满五年之后再对敲给你，走买卖流程即可。

提问:房神，我在成都，现在已经有一套房子，手里还有现金80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元，现在想在成都投资一套房子， 开始考虑了一下天府新区,但都是期房，所以决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗?你建议买套一还是套三 ，还有你有什么好的楼盘推荐吗?

回答:成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块最大的一个优势。

东湖公园片区, 学校,公园，绿道，湖，江，医院都有，位置好，到东大街，天府中心，攀成钢，金融城，火车东站，南站都很近。片区成熟， 片区内多中高端，人口不复杂，

交通便利，二环高架，公交多，正在修的6号线和8号线商圈成熟，万达广场，包含了伊藤洋华堂、国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等教育资源丰富。幼儿园，小学，中学都比较多。总的来说还是 比较值得投资的。

提问：房神好，刚需买房自住，应该考虑的首要因素是什么？户型面积还是地段？

回答：无论自住还是投资，首要考虑的因素都是地段

对于买房投资的人来说，房子的升值潜力往往会排在第一位，他们看重的是一套房能给自己带来多大的价值，所以，往往地段成为了这类人首要考虑的因素。

真正有钱投资的人，或是有钱的人，都会选择地段好的房子来买，一套房子给人带来的收益，远远超乎你的想象。“稀缺性”是买房的一个重要考量原则。

然而，对于普通人来说呢，房子虽然是用来自住为主的，但是也要考虑地段的因素，房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学院、医院、商圈等。它们带来的便利性，才是根本。

提问:房神你好，坐标成都，目前在成都武侯区拥有50平的小套一。 双流区靠近天府新区的华府板块有套60多平的小套三，现在打算卖掉这套小套三之后有子弹120多万,准备到新津花源镇买叠拼别墅,总价210万左右，主要是考虑自住和兼顾投资，有几个问题要请教您，

一、目前置换是否合适，会不会我这边卖出之后要两三个月才能收到买家银行贷出的房款这段时间那边就行情会不会上涨呢?二、新津花源这个区域怎么样，有投资潜力吗?这里的楼盘麻烦推荐一下，如果这里不行，麻烦老师推荐下其他的区域(我们上班在成都城南)。

回答:你好，现在属于静淡市,房价整体比较平稳，非常适合刚需改善置换，这样就有充足时间选筹，买到笋盘的概率更大。我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，有合适房子付定金可以签远期合同。

置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是老想着更高价格卖出你现有的房源。不要搞错重点， 很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。

换房不一定要卖在最高价， 时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

新津花源是三圈层唯一通地铁的县，花源是新津桥头堡，规划已经逐步呈现，大件路和十号线通双流和主城，正公路和天新邛快速路通天府新区。

高铁新津站是交通枢纽，接地铁高铁大件路天新邛快速路预留地铁12号线有轨电车发展空间。目前别墅多人气不足，配套缺乏，需要地铁带入流量后吸引配套投资。

预计2022年即地铁通三年后配套开始大幅改观，不排除新津zi迁入可能，长期自住加投资还是可以选择。

提问:房神您好!坐标四川，县城事业单位工作，在县城有一套住房， 无贷款!目前手头35子弹!可以人才落户到成都，非刚需，现在落户买成都周边的房子还是等两年以后有购房资格再买?谢谢!

回答：你好，不建议继续等2年后上车,建议先上车以后再置换。

因为房产上涨的"速度"太快，即使只是涨价5%，普通人靠工作也很难追赶得上。

如果先买房上车，用资产追资产,没准还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔，以后也可以出手置换到更好地段的房子。

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