成都法拍房落户需要缴纳社保吗(限购后的成都法拍房市场，为何又刮起了暖风？)

2021年初，成都的法拍房市场热度蹿升极快，屡屡有房产拍出高价。且各拍卖平台上挂出的法拍房数量愈来愈多，购买法拍房甚至一度成为了不少人规避成都限购政策的一种渠道。3月22日，成都市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了一系列房产新政。其中有一条就明确了：成都法拍房纳入限购。

此举，让之前“不要资格”的法拍房拉到了与新房和二手房的同一起跑线，同样要求落户满两年或24个月社保或户口+12个月社保，才能购买相应区域的住宅项目，且夫妻两人名下拥有两套以上的房子（单身名下一套），将不能再新增购买。

市场火爆引发关注，终致限购大招祭出

法拍房为何也纳入了限购？看看限购之前的法拍房市场，就更加清晰了。

今年2月份，小全全曾就法拍房市场当时的状况发布过一篇文章（文章链接：法拍房也限购？！成都还能捡漏吗？）。虽然大部分质量不高的老破小、近郊、远郊区域的房源，也逃不过流拍际遇，但热门区域的法拍房确实火得有点让人瞠目结舌，并且这种“火爆”的局面，无形中加剧了多数购房者的焦虑情绪。

在大源、金融城等区域的优质房源，基本都能以高出二手房的价格拍出。如果这些法拍房源还拥有更强的城市资源，那抢手程度就更高了。比如，那段时间拍出的人居盛和林语、天悦府等小区房源，基本就充当了“限购”的“导火索”。

今年1月天悦府小区法拍成交单价高达4.8万元/㎡

另一方面，由于不限购，不管竞拍人名下有多少套房子，只要资金允许，就可以不断的购买投资。所以，无论是从法拍房的供应端还是需求端来看，“不限购”都为不少炒房客提供了套利空间，最终导致法拍市场出现部分价格虚高、恶意炒作的现象。

不过，在此之前，全国已有多个城市已出台相关政策，将法拍房同样纳入了限购范围内。所以，无论是市场现状还是借鉴其他城市的楼市调控，成都出台相关政策对法拍房进行约束，都势在必行。而现在看来，限购确已让之前风光无限的法拍房陷入沉寂。

多重政策叠加，法拍房市场遇冷

限购政策的出台，对法拍房市场的调控可谓立竿见影。

3月22日，新政后的第二天，阿里法拍、京东拍卖等多个平台上出现了大量房源“因限购本场拍卖被撤回 ”的情况。据统计，阿里法拍当天紧急撤回房源276套，等待重新更改拍卖公告。4月份，阿里法拍网上也仅出现了149套成都的法拍住宅。

从成交量来看，阿里和京东这两大主力拍卖平台，在限购后法拍房成交量急剧减少。据阿里法拍网的数据，3月1日至23日，共有174套已结束拍卖的房源，成交了155套，而3月24日至31日，已结束房源15套，仅拍出7套。

而从成交价来看，大多数房源都低于评估价（往往低于实际市场价）。要知道，限购前，这些热门地区的同类型法拍房，成交价比二手房溢价10%-30%已经是常态。

以热门区域高新区为例。诸如奥克斯广场、人居盛和林语等项目，除了地段，教育资源更深受部分家长追捧。3.22前，这些项目的法拍房成交价一度飙到4万元/㎡，而在9月奥克斯广场一套123㎡的房源，以363万元的价格成交，单价不到3万元/㎡。

实际上，除了最直接的限购，法拍房市场转冷，还有多项政策因素的叠加。

从今年5月开始，成都陆续出台了二手房指导价，让部分购房者对二手房的预期发生改变；另外，“深化房地价联动机制”、“限房价、限地价”、“两集中供地”等一系列措施，也让新房市场未来的价格预期出现了新的“锚定”标的。多项政策加码下，不少购房者都愿意“稳一手”再看一下市场行情。

反正都限购，相比购买法拍房，将需求转移到风险更小的新房和二手房市场，显然更加稳妥。

市场回归常态化，法拍房仍有捡漏机会

从近期的市场来看，相比上半年，法拍房的供应量又出现了大幅上升，而成交端也出现了短暂的回暖行情。

据统计，10月份，阿里法拍网共上线成都市住宅用房法拍614套（不含撤回及中止房源），其中245套房源均成功拍出，成交率近40%。特别是在国庆长假后，部分热门片区的法拍房还吹出了一阵暖风，如南门绿郡、中海锦江壹号、万科金域蓝湾等项目都有房源拍出了不错的价格。

10月中旬部分法拍房成交结果

但这阵暖风并没有持续太长时间。比如，攀成钢乐天圣苑一套房源，8人报名，在32轮加价后，以单价不到3万元/㎡成交。从该房源的评估文件来看，房源为精装修，且目前已查封，处置权归法院所有，但由于房产所牵涉的债务问题尚不明确，所以热度也并不是很高。

而来自麓山国际社区圣巴巴拉组团的一套面积约229㎡的清水别墅，则以465万元的价格成交。这一成交价相较于小区的二手房源实际成交价，少了140万左右。更令人意想不到的是，神仙树大院一套起拍单价仅1.7万元/㎡的房源，最终竟然还流拍了。

而在一些非热门区域的项目，如万科理想城、龙湖时代天街等，则因更为显著的价格优势而顺利拍卖成交。

整体来看，10月份中心城区的法拍房供应和成交量都上来了，不过房源的成交价格已经明显回落。

为何法拍房供应量大幅上涨？一种有较多人认同的说法是，越来越多的房东“断供”了。

据小全全了解，在后疫情时代，创业失败、失业等情况导致房屋断供被强制法拍的房源，确实不在少数。但是，现在的法拍房只是从需求端对购买资格进行了限制，而并不能做到对供应端的限制，因此，一些炒房客将此前购买的房产，变相走法拍房渠道从而突破“限售”实现快速套现。

这类情形的典型佐证是，当前市面上各法拍平台上挂出的法拍房中，有不少房源是新房刚交房甚至还没有交房。如果按照商品房“限售三年”的政策，这些房源完全不具备进行二手交易的条件，但以法拍的方式“脱手”则不受限制。

比如，近期有法拍房成交的小区川发天府上城和金地悦澜道。（不代表该房源为炒房客操作）

金地项目于去年底刚交房，该项目的两套房源分别于今年9、10月份以法拍的方式完成交易，成交价格分别为308万元和340万元。而这两套房源当时的购买价格分别约为219万元和270万元。

而川发天府上城项目则预计要今年年底才能交房。该项目中出现的一套法拍房源是去年12月取得预售的房源，由于报名人数较多，当期房源全部是三倍熔断、五年限售的，该套在法拍平台挂出的房源清水总价约194万，而法拍成交价则达到了314万，差价高达120万元。

看看这个价差，法拍房房东还亏吗？越来越多刚交房甚至还没有交房的小区，就已经有法拍房源入市，这个“画风”是不是有点“怪”？

不过，对于更多普通购房者来说，更关心的问题是，现在的法拍房市场还能捡漏吗？

近期即将入市的部分法拍房源

从近期的法拍市场来看，城南近期有较多的优质房源入市。如麓山国际香怡林，该房源为别墅，455㎡的面积，起拍总价465万元，单价才一万出头。若按该区域的二手房市场价格估算，则其合理成交价预计在600万元左右，起拍价相对于二手房市场的“合理”成交价打了个8折。再比如，中海格林威治城，目前该小区同户型二手房挂牌总价在450万左右，而法拍房起拍价仅为339万元。

像这样价差空间较大的房源，如果房屋本身不存在较大的债务风险和瑕疵，其实普通购房者是可以加以关注的。

虽然已有相关政策对法拍房进行规范，但是法拍房存在的各种潜在风险仍难以避免。对购房者来说，如果选择购买法拍房，应提前做好背调工作并且进行实地看房，尽可能地规避如税费风险、房屋产权、学位占用、房屋自身瑕疵等等问题。

在当前的市场现状下，特别要注意那些尚未交房的房源。如果开发企业是某些资金链已经出现问题的开发商，项目是否能够按时交房都是一个未知数，建议大家尽量避开。虽然“捡漏”是主要目的，但是如果只关注价格而不了解房源本身，前方很可能就是一个“大坑”！

最后一句忠告：恒大未完工交房项目的法拍房源，别碰！