落户成都坏处(房贷转经营贷省钱？看完这些风险先冷静一下)

落户成都坏处

房贷转经营贷划算吗

最近朋友圈里流传一个帖子，有购房者看到的立刻捶胸顿足，深深为自己因无知而没能省到钱感到懊恼。万万没想到，同样是从银行贷款，换种方式就可以节约几十万！

丨图源网络

这个帖子的内容和大家经常接到的热心电话，关心你“是否有资金需求”、“有一笔信用贷款可以拿给你用”的逻辑是一样的：主动给钱、利息低、手续简单、随便用。

这些低利息的钱就是我们经常听到的经营贷，与去年有购房者买房房贷利率正好碰到接近6%的高点相比，经营贷的利率不到4%，接近2个点的利率差的确吸引人。

记者了解，经营贷的本身用途是针对中小企业、个体户短期的经营资金问题，贷款对象需提供营业执照等相关证明，贷款用途也明确规定仅限于解决经营问题，有的银行需申请者提供抵押物。1年期经营贷利率3.5%左右，3年期利率3.9%，授信时间最长可以做到10年。

从明面上看这些贷款都跟房贷没有关系，但仅从利率上看确实比5年期以上5%起的房贷利率低，加上房贷总量高，利率一降下来，能省不少钱。利率从5.8%降到3.85%，但其实这是拿短期利率和长期利率进行了偷换概念。用这样的方式从表面上看，100万的30年期贷款，利息可节约大约42万。

但在实际过程中，贷款人会面临多重风险。

风险1：随时被抽贷

银行突然让你提前还款，你确定扛得住？

这些“主动找上门”的钱真的那么容易贷出来吗？某国有银行个贷部工作人员告诉记者，现在经营贷的审核是比较严格的：“申请经营贷需提供三个月以上的营业执照，同时还需在经营流水、物业管理费、水电气费、经营发票、税票等资料中至少提供两项进行经营情况佐证。”以前做空壳公司、提供假材料的做法，现在基本行不通了。

“经营贷借款期限到期后，需还本一次，然后重新申请，如果能证明持续经营情况良好，则可以较快放款，如果没有证据证实经营情况，则不再放款。”这表示银行会随时抽查贷款的使用情况，杜绝漏网的假用户。

据了解，经营贷1年期经营贷利率3.55%，3年期利率3.95%，最长授信时间10年。如果被银行风控发现，随时可能被抽贷，要求提前还款。如果想将经营贷转到还房贷上，被发现的可能很大，而且风险极高。

风险2：影响个人征信

用经营贷还房贷属违规，易被追溯

在办理经营贷过程中出现的查个人征信的行为，有关部门规定近半年以贷款审批为由查征信的审批机构不能超过6家，如果半年内征信被不同的机构查6次以上，除开正常的贷后审查，就可能被拒件。

“目前，大额现金支取，受到严格监管，因此经营贷要想用于还房贷，还得用银行转账。只要是银行转账，就会留下记录，银行的风控部门很容易就能追查到经营贷的流向。”工作人员告诉记者，有过这样记录，个人征信会留下不良记录。

风险3：隐形成本

每一轮折腾，都会产生不低的服务费

除了按揭转贷能贷出钱的难度高，且有信用风险外，即使真的将经营贷、信用贷贷出来还房贷，还是有很多坑在前面等着。

首先是年限的“坑”。

信用贷、经营贷和房贷的差别之一就是贷款年限，房贷的房贷周期长，一般都是20、30年，但信用贷和经营贷的借贷周期却很短，一般是1到3年，长一点的可以做到5年。

目前市面上的金融中介为了做到能和房贷时间一样长，一般的做法就是将产品不断的在各家银行转来转去。比如先在A银行借一笔信用贷，时间到了再转到B银行继续申请相同的信用贷，只有这样才能满足跟房贷一样的贷款时间。

但是，每换一次银行，每进行一次贷款交易，相对应的也就产生了一次相关的手续费。中介这样帮购房者倒腾，每次收取市价1%的中介费，增加了额外的成本，几次下来，中介费也不比节省的利率额度少多少了。

其次是贷款额度的“坑”。

不要看转变成经营贷后每月还款额会变少，但由于经营贷都是先息后本，累积起来的压力也不小。记者在与银行工作人员交谈后发现，如果要用房屋作抵押，很可能会涉及到过桥资金，即短期借钱将原来的房贷先还完，支付给金融中介的手续费、提前偿清房贷的垫资利息等多项开支，加之经营贷到期后购房者还面临过桥垫资的费用，这些隐形成本大大增加了实际资金成本。

银行工作人员提醒，房贷属于长期贷款，和经营贷这种短期贷款的管理方式完全不同，很难玩转。有些用这种按揭转贷方式套出钱来，继续进行房地产投资的行为，虽然看似拿着银行的钱在玩，但还款预期都是建立在房价一直上涨的背景之下。

如果投资的物业价格增幅不如预期，或者不能以预期价格套现，这些用贷款套贷款的投资方法，则很可能很快断供，最终的流向就是法拍房。

关于经营贷，你有什么想吐槽的，来评论区跟发哥聊聊。

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