成都落户1130(成都、杭州也松了西安楼市，还要等多久？)

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5月中旬，救市不断发力！

先有央行引导各地降息，首套最多可以降息20个基点，现在成都、杭州也出台了宽松政策。

此前上百条救市政策，多是市场行情较差的城市，要么新房市场量价萎靡、要么地市无人问津。

看到了成都、杭州的举动，西安此时宽松市场，就不会背负太多“舆论压力”了，也的确该对不合理的限制优化了。

壹丨成都杭州 做了什么？

2017年掀起的人才、人口争夺战，同样是一场城市竞速赛。也是从那时起，有了“新一线城市”的概念，西安、成都、杭州等均在名单之中，尤其是和成都，过去几年频繁对比，甚至有“西安VS成都”的专项讨论话题，可见声浪之大。

昨天下午，成都市出台了《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》：

一、优化家庭住房总套数认定标准。近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。

成都也是幅员辽阔的平原城市，但在限购范围及划定上比西安更加详细，做到了“因区施策”，将12个市辖区、3个县及代管的5个县级市，分为ABCDE五类，分别对应不同要求的户籍所在、户籍年限、社保年限等。

但对于套数限制，成都一直的标准都是较为统一的，如户籍在大成都范围内的家庭，最多可以在成都购买2套房。

这个政策的调整，直接解放了原本在近郊区县（东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江）的购买力，也就是即使你有这些区县的新房或二手房，也不会影响你去购买成都更核心区域的房子。

二、优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。

在成都，无房居民家庭比西安的刚需家庭权益更高。如果一楼盘的购房人数达房源数3倍及以上，全部房源仅向无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，购房优先级更高。

此前的标准是“2016年10月1日开始，在成都市没有住房转让交易记录”，现在优化调整为“登记购房之日前2年内无住房转让记录”，这样调整合乎情理，一定程度上也激发了成都居民置换改善的决心。

如果说成都在救市上还比较理智，那“新一线”中民营经济大本营的杭州，就差把“希望楼市大火”贴在脸上了。

杭州楼市新政的核心内容是：

一、在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非本市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

过去，即便你落户杭州，也需要两年社保才能买房（新房+二手房）；现在即便你落户杭州的非限购区，便可以直接购买限购区域的二手房。

不选择落户杭州的，此前要求4年社保才能买房，现在买二手房只需要一年的社保或个税，但买新房依然是4年社保的要求，这条没有调整。

二、本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。

三、符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

鼓励三胎、鼓励三胎打新，三胎家庭可以在限购区内多买1套。

杭州政策的调整，主要是给二手房松绑，可以说是“官方在给二手房市场解套

”，这样可以把原本不符合限购条件的人挤压去二手房市场，从而实现原房东的脱手，然后再去新房市场中打新！

话说好听点，叫做引导消费升级，卖掉老房子买入新房子；难听点，就是一把镰刀隔了两次韭菜。

之所以开篇强调西安此时调整政策不用背负“舆论压力”，除了同处一条城市竞争赛道，更大的原因是因为成都、杭州近期的楼市行情并不差，甚至优于西安！

这是今年五一假期23个重点监测城市给出的认购情况。

二线城市里，成都认购面积高达30.45万方，同比去年五一小长假，成交量翻了近两番。

这是杭州过去四年的土地出让情况，土地成交额高达万亿，位列全国第一；其2022年第一轮集中土拍更是亮眼，60宗涉宅用地只有1宗流拍，揽金826.8亿元！

成都新房热，杭州地市热，两城都能在“房住不炒”下出台宽松动作，西安同样可以，只不过需要更加精细和下沉，全盘松绑不现实，点对点的击破和改善还是可以做到的。

贰丨七点建议 一起讨论

各城市的救市政策分析了不少，公众号、抖音平台陆续收到了不少粉丝对当下西安政策环境的讨论，我们也从实际需求层面，汇总了当下西安楼市需要优化的七点建议：

第一，调整二套房的首付比例。

前年的1130政策以来，二套房最高首付比例达到了7成，这完全能够与北京、上海这样的一线城市政策去比肩了，经过一年半的政策发酵，累计了不少西安改善家庭因二套门槛过高未能购房的需求。

调整二套房的首付门槛以及家庭购房套数上限，是有必要也是符合主旋律的。

第二，官宣外围区域的限购放松。

五一前大家都在等“430政策”，其实政策来不来，不是关键，从现在市场情况看西安即便出台宽松政策，也不会围绕核心区展开，最多有外围区域市场的政策调整，事实上一些限购区政策窗口已经放开了，红头文件也只是走个过场。

官宣更多是引导市场预期，一些被限购误伤的区域也的确需要政策来缓和一下信心。

第三，引导利率继续下行！

全国层面首套4.4%的利率下限一出，这两天太多踩在高利率购房的粉丝炸了锅，好消息是，西安已经有即将首开的纯新盘打出了“首套4.7%、二套5.2%”的利率标准。

但更多楼盘，因为已经和银行签约的缘故，首套还停留在5.2%以上，既然没有存量利率的调整，但积极引导新房利率政策落地西安，也能够刺激部分群体的换房需求。

第四，关于人才引进的定制化放松。

人才、人口的引进，不仅是楼市的托底，更是城市未来发展的向心力、竞争力。今年数百条楼市松绑政策中，围绕人才、人口引进的招数频出，要么放松落户购房的时间门槛，要么真金白银予以购房补贴。

西安近些年的人口吸引力名列前茅，好的方面应当继续保持，予以购房政策支持，也是对“新市民”这一群体的人文关怀。

第五，明确全年的新房、土地供应计划。

即便截止到今年4月底，西安新房供应量着实不景气，主城区内也未迎来像模像样的土拍专场，2019年之前，西安每年一季度都会公示年度计划上市推新的楼盘及体量。

稳定新房、土地的供应，更能帮助楼市实现稳定，排除掉不可抗力因素外，不至于屡屡上演“饥饿营销”。

第六，重启商转公。

这一政策被粉丝们期盼已久，商业贷款利率再怎么调整，也不及公积金来的实惠。重启商转公，更多是民生层面的保障，也会给宏观经济释放消费能力。

第七，优化二手房交易。

其实杭州的政策很精明，明面是促进二手房交易，实质是救新房和土地市场，让大家对杭州楼市有信心。而杭州、成都、西安楼市很像，都有二手房价格高过新房的倒挂情况，都有新盘不断摇号，所以只有引进新需求购买二手房，才能置换出新房的新增购买力。这才是精准调控，因城施策。

期待尽早见到西安楼市的针对调整，还有哪些矛盾需要优化，留言区聊聊。

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