朋友们，这是“成都房sir”的第一篇文章。

作为开篇，我想先介绍下这个账号，以及团队。

成都房sir。望文生义，我们想做一个“有血有肉”的账号，用接地气的语言、客观公正的态度，来给大家分析成都楼市，为大家在买房时提供决策。

目前团队3人，人均地产从业6年以上。之所以选择现在创业做新号，兴趣使然是一部分，更重要的是房产是我们专攻领域，市场也存在一定机遇。

我们态度正如简介里那句slogsn——没踩过的盘我们不写，没思考过的观点我们不说。

理性客观，不唱多也不唱空。

目前我们先行启动的是“成都房sir”公众号，欢迎大家关注，从今天开始将每周更新。抖音、微博、今日头条同步启动中，很快将和大家见面~

01

第一篇文章，聊聊最近关注度极高的“5.31”新政。

5月31号，成都市出台了楼市刺激政策。掐指一算，距离今天刚好过去半个月的时间。

那新政对于市场的刺激作用究竟如何？

现在是该在市场没完全起来之前赶紧买房？还是趁着新政热度抛售套现？

我们先来看几项最能反映市场情况的真实数据：

新政后，新房总成交5256套，日均375套；环比5月日均357套，上涨5%

新政后，二手房成交6690套，日均478套；环比5月日均401套，上涨19%

贝壳内网，大成都真实挂牌二手房套数198863套，售卖房源即将突破20万套

截止目前，今年大成都共取证170个楼盘，仅27个需要摇号，无需摇号楼盘占比84%

成都楼市真的魔幻。

一边是新房、二手房成交量的上涨，一边是二手房挂牌持续突破新高、新房持续顺销...

按照正常逻辑，成交量上涨说明行情好，二手房挂牌套数应该降低、新房畅销才正常。

那为什么会出现这种情况？我找到了3个答案。

一、此消彼长，营造市场一片大好的假象。

类似下面这种文案，相信大家最近都有刷到过。

成都“5.31”新政后单日成交量破xxxx套，成都“5.31”新政后连续几日成交量破xxxx套....

但我想说的是，成都新房、二手房的成交总量，从去年12月开始，就一直在下滑。

我们假定6月份接下来15天的新房、二手房成交套数，和6月份前15天保持一致。

那6月二手房成交套数则是1.4万套左右，新房1.1万套左右，总量也就2.5万套。

2.5万套，只能够保持前几个月的平均水平。

并没有出现市场一片大好的景象。

更有意思的是，成都新房成交量从去年9月一路下滑，二手房成交量反而一路上升。

太多人拿二手房市场的火热，来掩盖住新房市场的惨淡，以此营造出一片大好的假象...

有些真实数据可能是大家平时接触不到的。

但你知道吗，今年有84%的新盘都无需摇号！

有200多个新盘都被中介代理，近郊几乎全覆盖！

一看朋友圈，中介在嗨，开发商在嗨，房东也在嗨，究竟是市场真的嗨，还是他们在自嗨？

二、新房房价日益高涨，换房需求最终流向二手。

我经常给身边的朋友和粉丝们提到一个观点，房子是有生命的，十年一换比较合理。

并且在成都提出“中优”和“降容”策略后，这几年的新房品质肉眼可见的提高了很多。

原本居住在3梯8户，甚至还要爬楼梯的老房子里的人，都想换换2梯3、2梯2的新房。

换房需求一存在，二手房挂牌套数自然就上升了。但目前成都的新房房价，主城动辄2.5万/㎡，近郊动辄1.6万/㎡，换来换去最终还是选择了二手。

以我个人为例吧，新政出来后的第二天，就一套房子挂在链家，心想换一套新房。结果看了一圈，品质好的地段没它好，地段好的品质没它好...

所以啊，想通过政策带动新房市场，效果有限，核心还是得控制日益高涨的新房房价。

诚如我朋友所说，我们缺的是资格吗？我们缺的是钱，是软妹币！

就拿2022年的第二次集中土拍来说，主城五区+高新区，清水限价清一色3万+/平，近郊5区清一色2万+/平，我一个成都土著看到也只能说打扰了。

三、抛售套现情况客观存在。

17-21年，这5年摇号时间，诞生了太多网红盘。

有太多楼盘按照当时的买入价对比现在的市场价，已经实现了翻番。

新政前苦于限售，但新政一来直接就符合要求了。

投资客都是很聪明的，以现在成都房价的基数、年涨幅，房价上涨的空间又还有好多？

不如趁着新政热度抛售套现，省去持有成本，拿钱存银行都可能赚得更多。

02

第一篇文章不想写太长，尽量让大家阅读轻松。

最后总结下我的核心观点吧。

“5.31”楼市刺激政策，肯定是会对新房、二手房有一定刺激作用。落户就能在成都买房、个人社保12个月也能在成都买房，相当于是不限购了。

但就目前的市场情况来看，并没有出现市场一片火热的现象。在优惠的楼盘还是在优惠，该顺销的楼盘也没有因为新政出来直接变得抢手起来。

比如中海浣云居，首批次168户型开盘总价500万左右，顺销后优惠40-60万/套到总价450万左右。这个月新批次开盘，168户型开盘价直接450万。

所以大家保持理智，首套房人的确应该择机上车，但也不要胡乱下手，现在新房越修越远、很多还是在开发初期的区域，买错房比不买房还可怕。

另外，二手房现在确实是一个不错的选择。很多好地段的二手房总价其实和新房差不多，最终选择二手房还是新房，看你更想要品质还是地段吧。

17-21年买到低价网红盘，已赚了一倍的投资客们，u1s1，现在确实是抛售的好时机。

毕竟17年那波普涨行情，带动起来的二手房房价，至今都还是很多楼盘的至高点。如果你想再观望一下也不是不行，有今年二批次的土拍价抬轿子。

我的朋友们，respect，下次见~