成都购房贷款来看银行优质客户认定及评分标准

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　　有的人办理信用卡和贷款秒批，还有较高的额度，而有些人虽然通过审批，但是额度比较低，还有部分人，银行是直接秒拒的。

　　为什么会有这些差别呢？

　　每个贷款机构都有自己的评分体系，不管你是申请信用卡还是任何贷款，贷款机构都会根据自己的评分体系对申请人进行评分。评分越高利息越低，额度越高。

　　评分是怎么来的呢？

　　一是个人征信，现在几乎所有的贷款平台都已接入征信系统，申请贷款时，贷款机构肯定是要查征信的，所以征信信息的好坏非常重要。

　　二是个人贷款申请信息，不管是信用卡还是贷款，大家都需要填写贷款申请信息表，里面一般包含个人信息，工作信息，资产信息，联系人信息，前提是要真实，任何一个信息都会影响评分。

　　三是大数据信息，大数据信息主要包含个人活动轨迹，线上消费信息，常用地址，通讯信息和多头借贷信息，其它信用信息等，大数据作为征信的一个有力的补充。

　　那么不用的信息评分是怎样的呢？现在就拿几个主要的信息给大家举例：

　　第一：基本身份信息

　　如图：身份信息主要包含年龄、户籍地、居住地、婚姻、学历等信息，可以看出年龄在30岁-44岁，本地户籍，居住地址时间长，已婚有子女，高学历的人评分最高。

　　如果是外地户籍，居住地址总是换，又没学历，还是离异，那这项评分就很低了。基本信息要稳定。

　　第二：工作信息

　　如图：工作单位越好，同一单位时间越长，职位越高，职称越高评分越高。

　　至于是上班还是做生意，不同的产品侧重点不一样，比如说做抵押贷款，银行基本上都要求是做生意的，如果上班，银行就基本不接受。

　　但是某些消费型贷款就主要针对的是上班族，特别是企事业单位，反而做生意的很难申请。

　　如果单位一般，又是基层，不管是做生意的时间还是同一单位上班都不长的话（至少一年以上），那评分就很低了。

　　第三：资产信息

　　如图：资产主要有不动产，汽车和保险。我们说征信的好坏直接影响你有没有贷款资格，那么资产信息就决定了你能够贷多少额度。

　　这也就是为什么很多人征信很好，但是贷款却没有额度，主要是因为没有资产，即使是做信贷，不需要资产抵押，但是你的资产从侧面反映出你的收入情况。

　　做信贷时，为什么按揭房比全款房评分要高呢？因为按揭房每月需要还款，能够长时间反映出个人收入的稳定，而全款房却不能体现，只有在做抵押贷款时才会更有优势。

　　另外就是保险，特别是每年都需要缴纳的寿险保单，第一是反映出你的收入水平，有多余的资金购置保险，第二保险是对个人发生医疗意外情况的一种保证，不至于使个人积累财富快速流失，因病致贫。

　　第四：负债信息

　　如图：从负债信息评分可以看出，负债越低越好，收入越高越好。

　　一般我们做按揭贷款时，收入负债比都需要控制在50%以内，做其它贷款时，至少也要控制在70%以内。

　　所以在贷款之前，降低负债是非常关键的，这就是为什么很多人买房之前，客户经理都要求把贷款和信用卡最好提前还掉。因为收入水平不变，负债低了，那么负债率就降低了。

　　一般征信的负债怎么看呢？征信有个贷款信息概要，包含所有贷款近半年平均还款额度，就是所有贷款月供，另一个是信用卡，信用卡的总使用的额度的10%就是信用卡负债。

　　两者加起来就是你每个月最少要还款的金额。如果你收入都达不到还款额，那肯定就贷不了款的。

　　一般信用贷款机构默认收入为房贷月供的10倍，还是非常宽松的。

　　总结：

　　我们申请贷款的每一个信息以及征信信息都会直接影响到评分，如果核实到有虚假信息，那就不管其它方面再好都是会直接拒贷的。

　　评分越高，评级就越优质，要知道银行或贷款机构是不愿放弃一个优质客户的，还会主动授信额度。

　　评分越低，信用经济活动就会越少，因为风险越高，不给你贷款，信用卡不给你过高的额度反而是对你的一种保护。

　　相信现在大家对自己为什么没有额度基本有个认识了。核心就在于工作、家庭、收入的稳定，以及优质资产的多少。

　　大额信用卡办理条件：

　　从事贷款有一段时间了，经常会遇到这种客户，办理贷款觉得额度低了，而没有要。好多客户都想一笔办理大额贷款。但是贷款额度不是我们想要多少放款机构就会给多少，贷款的审批是根据客户的综合资质决定的。想办理大额贷款，要符合下面几个条件：

　　1.拥有优质的职业和稳定的工作

　　不同的职业，放款机构给的额度是不一样的。首先，优质的职业更容易获得放款机构的青睐，比如，公务员，国企员工，外资企业，世界500强企业，医生，教师等职业的人都算是优质客户，这些职业的人更容易获得高额度的贷款。其次，有稳定的工作，在一家企业连续工作两年以上，工资是打卡工资，公司有给交社保公积金的缴纳记录，这也是放款机构比较看重的条件。

　　2.较高的银行流水

　　银行流水是有些银行需要提供的，是作为借款人收入最直接的证明，是借款人还款的重要来源。想办理大额贷款，流水充足必须达到较高水平。比如借款10万，那每个月的银行平均流水要达到1.5万以上才算比较好。

　　3.良好的征信记录

　　所谓良好的征信，一方面是指征信上有信用记录，贷款都有正常在还，而且近两年没有逾期。好的征信就比如名下有1-2张信用卡在正常使用，有一笔正常还款多年的房贷或者车贷，没有逾期。

　　4.雄厚的资产证明

　　资产是借款人能提供的硬实力，是借款人收入和还款能力的重要体现。所以要想获得大额贷款，就应该拥有一定的资产，比如房子，车子，存款证明，公积金缴纳证明等。

　　5.较低的负债率

　　一般个人负债高是指个人债务超过年收入的60%。正常情况下要控制在50%以下。较高的负债率意外着每月较大的还款压力，会被银行系统评为还款能力不足。想要办理大额贷款，负债率最好控制在30%以下，这样更容易获得高额度的审批。

　　2020公积金提取政策

　　1、全款购房

　　四川省公积金:取得产权证一年以内，最高提取额度:核税价的100％

　　成都市公积金:取得产权证一年以内，最高提取额度:核税价的100％

　　提取所需资料:产权证、契税票、 本人身份证、公积金联名卡或本人储蓄卡。

　　2、商业货款(省公积金和市公积金)

　　提首付:取得产权证一年以内，最高提取额度=核税价-贷款金额

　　提取所需资料:产权证、本人身份证、契税公积金联名卡、借款合同

　　提月供:还款满一年后，提取前一年的总月供，每年提取一次

　　提取所需资料:产权证、本人身份证、契税公积金联名卡、借款合同及近一年的还款明细

　　3、公积金贷款

　　四川省公积金和成都市公积金中心提取方式一样:还款满一年后，提取前一年的总月供

　　每年提取一次。

　　提取所需资料:产权证、本人身份证、契税公积金联名卡、借款合同及近一年的还款明细

　　异地购房提成都公积金

　　条件:成都无房，工作地或者户籍地在购房地

　　提取所需资料:产权证、本人身份证、契税票、公积金联名卡、借款合同、借据、近一年

　　的还款明细(提首付不提供)、工作证明或者户籍证明

　　注意:

　　a、若公积金账户余额く提取金额，则只需留一个月的缴存额在账户上，其余可以

　　全部提取

　　b、若产权证为单独所有，提供结婚证，可提取配偶的公积金(不分婚前婚后)

　　c、若父母不占产权，不可提父母的公积金;

　　d、每次提取公积金的时间间隔最短为一年

　　提取地址:成都市公积金:成都市二手房交易市场4楼

　　四川省公积金:广电大厦6楼

　　提取详情直接拔打公积金热线12329

　　下文讲的，主要都是买方在交易时要承担的费用。

　　（注：例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的，但在实际情况中，几乎都是买房承担，你说惨不惨）

　　住宅类税费

　　住宅的分类，包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。

　　常见的税费中，契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。

　　1.契税

　　主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。

　　税费类别如下↓

　　计算方法是用核税总价×契税。

　　例如壮壮作为刚需首套，买一套90㎡的房子，房屋单价为10000元/㎡。

　　要交的契税则是90×10000×1%＝9000元

　　2.个人所得税

　　看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅，且满五年。

　　如果是满五且唯一，则免征个人所得税。

　　除此之外，个人所得税算法均为：核税总价×1%

　　若为赠与/继承取得的住宅，则为（成交价-上次合同总价）×20%

　　3.增值税

　　看房屋契税票日期或产权证是否满两年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。

　　若满两年，免收增值税；

　　若未满两年，增值税计算方法均为：核税总价×5.6%

　　例如，壮壮准备买东哥家的房子，东哥家房屋契税票日期是2018年3月10日；产权证时间是2019年4月10日。

　　以靠前的时间来算，税票已经满了两年，壮壮就不用缴纳这5.6%的税费啦

　　4.中介费

　　据了解，成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。

　　当然也有卖方不愿意出这个钱，让买方承担，这就看你们怎么沟通啦。

　　一般来讲，卖房都是不愿意出这部分钱嘞

　　5.维修基金

　　如果房子有电梯，缴纳基金为27.5元/㎡

　　没有电梯，缴纳基金为22元/㎡

　　6.转移登记费

　　相当便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要钱！

　　（呜呜呜，我差的难道是这80块吗）

　　7.交易手续费

　　产权面积×4元/㎡

　　8.土地出让金

　　一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。

　　认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取；划拨的话，就要缴纳。

　　2环内：核税总价×1.5%＋办证费用20元

　　2环外：核税总价×1%＋办证费用20元

　　非住宅类

　　非住宅类，常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。

　　同样的，有契税、个税、增值税、登记费等，不同的是，增加了土地增值税，这个税可不便宜呐！

　　1.契税：核税总价×3%

　　2.个税：核税总价×1%

　　若提供不动产发票：（成交价-上次合同总价）×20%

　　3.增值税：（成交价-上次合同总价）×5.6%

　　3.土地增值税：

　　除车位以外的非住宅：核税价×8%

　　（若提供不动产发票，可申请阶段性差额30-60%）

　　车位：评估总价×5%（若提供不动产发票，则阶段差额增收30-60%）

　　4.转移登记费：550元/户

　　5.印花税：核税总价×0.025%＋2.5元/本

　　6.交易手续费：核税总价×1%＋5元/户

　　7.中介费：买方2%、卖方1%

　　都说商办类产品出手困难，光从税费这一点就能瞬间把你击垮。

　　我们来简单算个账，如果你50万买入一套公寓，2年后评估价约为80万，此时卖掉，按照上述要点粗略计算，税费大约要20万！

　　约40%的利润都没了，你敢想吗？就这价格，又有谁敢买

　　挂牌价、成交价、评估价、指导价

　　4个价格如何区分？

　　上面一堆数字，是不是把你搞得有点晕。

　　哈哈哈，别急啊，还有更晕的，买二手房之前，你还要了解4个价格。

　　1.挂牌价：

　　这算是一个比较虚的概念，是依据卖方想法可随时变动的价格，划重点，也就是可以讲价哈

　　比如壮壮在二手房APP上看到一套中意的房子，挂牌价300万。

　　哎呦，太贵了噻，找到卖主，先砍20万再说。

　　2.成交价：

　　也就是你买这套房，最终要付给卖方的钱。

　　还是刚刚那套挂牌300万的房子，壮壮跟卖方讲价。

　　最后只先讲下来10万，最终我要付给卖方290万，这290万就是成交价。

　　3.评估价：

　　这个跟贷款银行有关，如果你选择全款，当我没说哈。

　　贷款的金额多少，依据评估价格来定。

　　比如，还是刚刚那套房，成交价290万，壮壮准备首付三成，剩下7成贷款，一共向银行贷203万。

　　但银行评估了一下，觉得这套房只值280万，哦豁，贷款7成就只有196万。

　　相当于原计划首付87万，现在首付要94万，肉痛啊

　　4.指导价：

　　也指核税价，这是房管局定的价格，也是你缴纳税费时拿来参考的价格。

　　一般来讲，如果评估价＞指导价，就以评估价为准。

　　一套成交价135万的住宅

　　首付＋交易费要多少钱？

　　哎呀，终于写得差不多了，是时候实际运用下，我们那最常见的住宅给大家举栗子。

　　来来来，一起跟我做一道计算题：

　　壮壮准备买首套房，看上了东哥家的房子。

　　该房90㎡，普通商品房，有电梯，房子满两年，黑心东哥要卖15000元/㎡，还要我付所有中介费

　　成交价135万，银行评估价120万，评估价大于指导价/核税价。

　　求问，壮壮买这套房，首付三成，一共要准备多少钱？

　　开始大展身手啦：

　　契税：120万×1%=1.2万

　　个人所得税：120万×1%=1.2万

　　增值税：无

　　中介费：135万×3%=4.05万

　　维修基金：90㎡×27.5元/㎡=2475元

　　转移登记费：80元

　　交易手续费：90㎡×4＝360元

　　贷款服务费：约3000元

　　以上各类杂七杂八的费用，总计约7万。

　　由于评估价为120万，贷款7成为84万，所以首付要给51万。

　　SO，一共要准备首付款51万+税费7万＝58万。

　　太惨了，一套135万的房子，首付款要准备58万，约等于总价的4成多。

　　所以，你可以大概估算下自己买套二手房要准备多少钱了！

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